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上海土地空中出让首次尝试

7时24分报道,提起徐家汇,人们马上就联想到上海的繁华和时尚,这已经成为上海的一个地标。可你相信吗,上海的第二个徐家汇,即将拔地而起。

  用“拔地而起”来表述,也许并不准确,因为这块众多地产商眼中的香饽饽,凌驾于划拨为轨道交通用地的地块之上,换句话说,这个所谓“上海未来城市的副中心”将是一座巨大的空中花园。

  就是这样一个建立在轨道交通之上的空中用地项目,上海闵行区政府对其上马“充满期望”,诸多地产大佬更是虎视眈眈:绿城集团来了,恒隆地产来了,香港地产龙头的新鸿基更是和上海城开有限公司、闵行城投有限公司、莘庄镇投资公司“组着团儿”来了。

  就在昨天(29日)下午,这场备受瞩目的地铁“上盖”土地拍卖在上海土地交易中心落下了帷幕。相较于开拍前的火热,截止昨天晚上8点,上海市土地交易中心仍未公布结果,有关开发商也对此三缄其口。而在场媒体,更是用“神秘”来形容这场竞标。

  昨天晚上,东方早报实习记者小黄向我们讲述了这场神秘的竞标:

  评标和开标都是在交易中心的4楼,我先到了5楼。本来如果拍卖季的话,在5楼有一块视频屏幕是现场直播的,但是到 5楼的时候,工作人员就告诉我今天没有现场直播,所有等的人都只可以在公共区域等。就到了公共区域那里,看到有几家开发商还有其他的媒体都在那里等,问了一下早上就到的媒体,他们说,早上投标的时候,开发商过来投标也不愿意说自己具体是哪一家开发商。等到下午4点,土地交易中心的人告诉我们,5点的时候,土地交易中心要下班,要清场了,结果没有出来也一律要清场,但是还是有其他开发商继续等。我们就到了一楼大厅等,这时候开发商已经只有一批说粤语的香港人和一批上海人了。一直到大概6点,出来一些之前在评标现场的开发商,我们向他们追问这次的评标结果,他们一律都不肯做答。

  莘庄该地块的竞标被誉为上海土地出让改革“第一拍”,实现了两大突破:一个是“价高者得”的竞标规则被改写,报价因素仅占最后评标结果的30%;另一个则是对“土地”这一概念进行了新的诠释,已划拨用地上空的商业使用权将再度出让。对此,清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明这样分析:

  因为土地是一个立体的空间的概念,在把它的使用权转让的时候,出租转让实行招拍挂,可以把地面空间和地上、地下的使用权分解,这个无论从土地管理法、宪法还是物权法都可以找到相应的根据。过去都有规定,你要在天安门附近建楼房就必须得低于多少米,天空以上的部分是归国家所有的,包括领空等等,地下甚至还包括矿产资源。

  在立体这一概念上,土地的权属又该如何分割?蔡继明教授用居民购买住宅打了个比喻:

  比如说我们现在购买住房,20层的住房,土地使用权不是也是在不同的楼层上吗?一平方米的土地可以建10层的楼房,让它的使用面积、建筑面积就可以达到10平方米,10平方米中,你自己拥有的土地的使用权仅仅是1/10,这个在权属界定上是完全可以做到的。