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上周商品住宅成交均价大跌

失去豪宅集中成交的支撑,上周上海商品住宅成交价格大幅回落。

  德佑地产数据显示,上周(4月25日-5月1日)上海商品住宅成交面积为16.16万平方米,环比(较前一周)上涨2.5%;商品住宅成交均价为19648元/平方米,环比下跌38.1%;商品住宅供应面积为51.47万平方米,环比上涨44%。这也是上海商品住宅市场供应,连续三周出现大幅增长,创下自去年10月以来近30周的供应新高。

  早前一周,某豪宅项目集中成交,令上海市商品住宅成交均价逼近3万元/平方米。

  虽然供应量处于高位,但坚挺的房价令成交相对处于低位。德佑地产研究主任陆骑麟分析,“如果开发商仍然不肯下调房价,甚至逆市涨价的话,不但成交量将继续低迷,而且会与调控目标相违背,招致调控加码也并非没有可能。”

  据德佑地产数据,近三周上海商品住宅新增供应量为107.5万平方米,而成交量仅为40.5万平方米,供销比达到了2.6:1。造成这种情况的主要原因还是价格的松动不够明显,个别项目还出现了价格上调,如去年成交榜首的保利叶都,上周的成交均价已达19857元/平方米,高出去年均价20%,销售也不复去年的火爆。

  中国房产信息集团分析师薛建雄也称,当下开发商并无降价冲动,“在目前的通胀背景下,开发商的资金的确受到一定压力,但民间融资和信托资本还比较充裕,所以开发商没有太多降价的压力。而且,包括建筑成本在内的各项成本的上升,也令开发商在短期内不愿降价。”

  中房信3日发布的一份研究报告还提到,购房需求目前仍明显受抑。由于限购限贷的影响,大量投资和改善需求被抑制;而作为楼市中流砥柱的刚性需求,在信贷收紧的影响下,也被严重抑制。因为利率优惠的取消和几轮加息的影响,刚性需求的购房成本也出现了实质性的上升。

  该报告举例称,如果购房者的贷款为30年100万元,在去年年中7折优惠利率的情况下,月供只有4800余元。而现在不打折的利率加上几次加息后,月供要达到6500元以上。这意味着去年房价虽然涨幅有限,但购房者的实际月供支出还是上涨了34%。

  “在这种情况下,楼市的走向还将胶着下去。”薛建雄说,房价走势还需看宏观经济走向和相关政策的波动情况,如果经济仍然向好,那么政策就会更加收紧,楼市僵持也将持续;如果本轮经济增长进入调整期,那么房价也会出现调整,并有望在三季度看到下跌。

  根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据,4月全国100个样本城市住宅平均价格为8773元/平方米,较上月上涨0.40%,其中77个城市价格环比上涨,1个城市与上月持平,22个城市环比下跌。